Actualizado: Octubre 2026 · Lectura: 8 min.
Multifamily en Colombia: el modelo de vivienda para renta en el país que más arrienda de América Latina
En Colombia ya hay más hogares en arriendo que propietarios. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, el 40,8% de los hogares vive en arriendo o subarriendo, frente a un 38,1% que tiene vivienda propia. Sin embargo, casi todo ese arriendo ocurre entre particulares, en apartamentos que se construyeron para venderse. Muy pocos edificios en el país fueron pensados desde el diseño para ser arrendados. Ahí entra el multifamily en Colombia: un modelo que en otros países ya mueve decenas de miles de viviendas y que aquí apenas empieza.
En este artículo explicamos qué es el multifamily, cómo funciona, por qué Colombia tiene condiciones para desarrollarlo, qué lo frena hoy y qué cambia para quienes construyen.
¿Qué es el multifamily?
El multifamily, también llamado vivienda de renta institucional o build to rent, es un modelo en el que un solo dueño desarrolla, administra y opera un edificio completo destinado exclusivamente al arriendo. No se venden unidades: todos los apartamentos pertenecen al mismo propietario, que puede ser un banco, un fondo de inversión, una aseguradora o una empresa especializada.
Cómo funciona el modelo
El ciclo es distinto al de un proyecto tradicional de vivienda:
- No hay preventa. El proyecto no busca compradores sobre planos. Se financia con capital propio o con deuda de largo plazo.
- El edificio se construye para operar. El diseño contempla desde el inicio zonas comunes, servicios y materiales pensados para el uso intensivo y el mantenimiento.
- Un operador profesional lo administra. Una sola entidad se encarga de arrendar, cobrar, mantener y renovar los apartamentos.
- El negocio es de largo plazo. El retorno no llega con la venta, sino con los arriendos durante 10 años o más.
Multifamily frente al arriendo tradicional
| Aspecto | Arriendo tradicional | Multifamily |
|---|---|---|
| Propietario | Una persona por apartamento | Un solo dueño para todo el edificio |
| Contrato | Con cada propietario o inmobiliaria | Con una sola entidad |
| Requisitos | Usualmente codeudor y estudio de crédito | Generalmente sin codeudor |
| Mantenimiento | Depende de cada propietario | Lo gestiona un operador profesional |
| Zonas comunes | Las de la copropiedad | Diseñadas como servicio (coworking, gimnasio, lavandería) |
| Origen del edificio | Construido para vender | Construido para arrendar |
Colombia, el país de América Latina con más hogares en arriendo
El potencial del multifamily en Colombia empieza por la demanda. Según el informe Situación Inmobiliaria 2025 de BBVA Research, Colombia es el país latinoamericano con mayor proporción de hogares en arriendo: alrededor del 40%, frente a un promedio regional cercano al 21%. Le siguen República Dominicana, Ecuador, Honduras, Costa Rica y Brasil.
Una tendencia sostenida
No es un fenómeno coyuntural. La serie del DANE muestra un crecimiento continuo del arriendo durante siete años:
| Año | Hogares en arriendo |
|---|---|
| 2019 | 35,7% |
| 2020 | 36,9% |
| 2021 | 38,6% |
| 2022 | 40,2% |
| 2023 | 40,3% |
| 2024 | 40,4% |
| 2025 | 40,8% |
En 2025, el arriendo fue la forma de tenencia predominante por cuarto año consecutivo. Del lado de la propiedad, el 34,8% de los hogares tiene vivienda totalmente pagada y el 3,3% la está pagando.
Hogares más pequeños, nuevas formas de vivir
La demanda también cambió de forma. Según el DANE, el hogar colombiano promedio pasó de 3,10 personas en 2019 a 2,82 en 2025. Los hogares unipersonales, es decir, personas que viven solas, pasaron del 18,4% en 2022 al 20,2% en 2025.
Este cambio importa para el multifamily. Los hogares pequeños, los profesionales jóvenes y las personas que se mudan por trabajo son precisamente el público que más valora un arriendo flexible, sin codeudor y con servicios incluidos. Son también el público para el que se diseñan las tipologías típicas del modelo: estudios y apartamentos de una o dos alcobas.
¿Cómo está el multifamily en Colombia hoy?
El modelo ya existe en el país, pero está en una etapa temprana. En 2022, un estudio de Camacol elaborado con Deloitte concluyó que Colombia tenía las condiciones para desarrollarlo: un mercado con escala suficiente, promotores con capacidad de originar proyectos y un ahorro institucional maduro, principalmente el de los fondos de pensiones, con capacidad de comprar edificios en operación.
Algunos de los actores que ya operan o desarrollan proyectos son:
- Bancolombia, el actor más visible del modelo. Opera proyectos en Bogotá y Medellín, empezando por Nomad 77, en el sector de El Chicó, con 127 apartamentos. Según reportes de prensa, entre proyectos en operación y en desarrollo suma más de 2.000 viviendas, todas con certificación de construcción sostenible EDGE.
- Parque Arauco, que abrió su primer proyecto multifamily con 130 apartamentos.
- Coninsa, con Nau House, una variante del modelo en la que varios inversionistas compran unidades y comparten los ingresos en una bolsa común de renta. No es multifamily puro, porque hay múltiples dueños, pero comparte la lógica de operación centralizada.
No existe todavía una cifra oficial del inventario total de multifamily en Colombia. Esa ausencia también es una señal: el mercado aún no tiene el tamaño para ser medido de forma sistemática.
El espejo de Chile
Chile es el referente más cercano en la región. Según Colliers, al cierre del primer semestre de 2026 solo Santiago contaba con 197 edificios multifamily en operación, que suman 48.047 apartamentos. Ese inventario crece a un ritmo cercano al 19% anual.
La comparación no es exacta, porque se trata de una sola ciudad frente a un país completo. Pero ilustra el tamaño que puede alcanzar el modelo cuando se consolida: una ciudad chilena tiene un inventario de vivienda para renta institucional muy superior al de toda Colombia, a pesar de que en Colombia una proporción mayor de hogares arrienda.
¿Qué frena el multifamily en Colombia?
Si la demanda existe y las condiciones también, ¿por qué el modelo avanza despacio? Hay al menos tres factores.
1. El costo del dinero
El multifamily es un negocio de largo plazo y capital intensivo. Su atractivo depende de que la rentabilidad del arriendo supere el costo del capital. Con la tasa de interés del Banco de la República en 12%, la renta fija ofrece retornos altos con menor riesgo, y eso hace que el capital institucional sea más cauteloso con inversiones inmobiliarias de largo plazo.
2. El techo legal al canon
La Ley 820 de 2003 establece que el incremento anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana no puede superar el IPC del año anterior. Para el inquilino es una protección. Para el inversionista de largo plazo, significa que el ingreso crece de forma limitada y predecible, lo que exige ser muy eficiente en los costos de construcción y operación.
3. Un mercado aún sin escala
Los fondos institucionales prefieren invertir en mercados con historial, datos y volumen. Mientras el multifamily en Colombia tenga pocos proyectos y poca información pública, cada nuevo inversionista asume más incertidumbre.
Ninguno de estos factores es estructural. Si las tasas bajan y se consolidan casos exitosos, el modelo tiene espacio para crecer. Pero la palabra correcta hoy es potencial, no auge.
¿Qué cambia para quien construye?
Para constructoras, ingenieros y directores de obra, el multifamily cambia las reglas del proyecto en varios frentes.
El tiempo de obra pesa más. En un proyecto tradicional, la preventa genera flujo de caja durante la construcción. En el multifamily no hay preventa: el dueño empieza a recibir ingresos el día en que el edificio entra en operación. Cada mes de obra es un mes sin renta, así que la velocidad y la predictibilidad de la construcción pasan a ser parte del negocio.
El edificio se diseña para durar y operar. Como el dueño no vende y se queda con el edificio por años, le interesa que los materiales, las instalaciones y los acabados resistan el uso intensivo y reduzcan el mantenimiento. La calidad de construcción deja de ser un argumento de venta y se convierte en un costo de operación.
La repetición se vuelve una ventaja. Los proyectos multifamily suelen tener tipologías estandarizadas y plantas tipo que se repiten piso a piso. Eso favorece los procesos industrializados y los ciclos constructivos repetitivos, que reducen tiempos y variabilidad.
El cliente es otro. La constructora ya no le habla a cientos de compradores individuales, sino a un solo inversionista institucional con criterios técnicos y financieros exigentes.
¿Subió o bajó la tasa del Banco de la República en 2026? Subió de forma sostenida: pasó de 9,25% a finales de 2025 a 12% en junio de 2026, y se mantuvo en ese nivel en julio y agosto.
¿Todavía existe el subsidio Mi Casa Ya? El programa sigue vigente, pero durante 2026 quedó sin presupuesto disponible para nuevas asignaciones en varios momentos del año, por lo que su cobertura ha sido más limitada que en años anteriores.
¿Cuándo es la próxima decisión de tasa del Banco de la República? El 30 de septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el multifamily en Colombia
¿Qué significa multifamily?
Es un modelo de vivienda en el que un solo propietario desarrolla y opera un edificio completo destinado exclusivamente al arriendo, administrado por un operador profesional.
¿Cuántos hogares viven en arriendo en Colombia?
Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, el 40,8% de los hogares colombianos vive en arriendo o subarriendo. Es la forma de tenencia predominante por cuarto año consecutivo.
¿Se necesita codeudor para arrendar en un edificio multifamily?
Generalmente no. Al tratarse de un operador institucional, los procesos de arriendo suelen ser más simples y el contrato se firma con una sola entidad. Las condiciones exactas dependen de cada operador.
¿Quién desarrolla proyectos multifamily en Colombia?
Entre los actores con proyectos en operación o desarrollo están Bancolombia, Parque Arauco y Coninsa, esta última con una variante de renta en bolsa.
¿El multifamily tiene futuro en Colombia?
La demanda existe: Colombia es el país de América Latina con más hogares en arriendo. Su crecimiento dependerá, sobre todo, de la evolución de las tasas de interés y de la entrada de capital institucional de largo plazo.
Conclusión: la demanda ya está, falta construir para ella
Colombia tiene la proporción de hogares en arriendo más alta de América Latina, hogares cada vez más pequeños y un sector financiero con capacidad de invertir en vivienda de largo plazo. Aun así, el multifamily en Colombia sigue siendo un modelo incipiente frente a referentes como Chile.
La oportunidad es clara, pero no automática. Depende del costo del dinero, de la consolidación de casos exitosos y de que la industria aprenda a construir con otra lógica: no para vender, sino para operar. Para el sector de la construcción, la pregunta ya no es si el país arrienda, sino quién va a construir para los millones de hogares que ya lo hacen.
Fuentes
DANE, Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025; BBVA Research, Situación Inmobiliaria Colombia 2025; Colliers Chile, Reporte Multifamily Santiago, primer semestre 2026; Camacol y Deloitte, estudio sobre vivienda para renta institucional (2022); Ley 820 de 2003; reportes de prensa sobre proyectos de Bancolombia, Parque Arauco y Coninsa.
